Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo o arcabouço legal para sua atuação. Este dispositivo é fundamental para a organização e gestão condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração e representação do ente despersonalizado. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário ou de órgão executivo do condomínio, com a jurisprudência majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com poderes específicos e limitados pela lei e pela convenção.
Os incisos do artigo detalham as atribuições primárias, como a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O inciso III, ao exigir o imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforça o princípio da transparência e a necessidade de deliberação coletiva em questões sensíveis. A gestão financeira, com a elaboração de orçamento (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), bem como a prestação de contas (inciso VIII), são pilares da administração condominial responsável. A obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação (inciso IX) é uma medida protetiva crucial para o patrimônio comum.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade e mecanismos de delegação. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, o que é útil em situações de impedimento ou vacância do síndico. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta prerrogativa é vital para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico eleito. A interpretação desses parágrafos é crucial para evitar a descaracterização da figura do síndico e garantir a legitimidade das delegações.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios condominiais, seja para questionar a legitimidade de atos do síndico, seja para defender a validade de suas decisões. A correta aplicação dos incisos e parágrafos é determinante para a resolução de conflitos sobre cobrança de cotas, representação em juízo, ou a validade de deliberações assembleares. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a observância rigorosa das atribuições do síndico é um dos pontos mais recorrentes em discussões judiciais envolvendo condomínios, ressaltando a importância de uma gestão transparente e em conformidade com a lei e a convenção.
