Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento dos condomínios, estabelecendo um rol de atribuições que visam à manutenção, conservação e administração dos interesses comuns. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com a jurisprudência majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com peculiaridades.
Dentre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para propor ações e defender o condomínio em litígios, sendo crucial para a proteção do patrimônio e dos direitos dos condôminos. O dever de diligenciar a conservação das partes comuns (inciso V) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são exemplos claros da responsabilidade pela integridade física e patrimonial do condomínio.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob o crivo da assembleia, que detém a soberania nas decisões. A discussão prática reside na extensão dessa delegação e na manutenção da responsabilidade final do síndico.
As implicações práticas para a advocacia são vastas, abrangendo desde a consultoria preventiva para síndicos e condôminos até a atuação em litígios envolvendo a má gestão, a cobrança de cotas condominiais (inciso VII) ou a responsabilidade civil do síndico. A correta interpretação e aplicação deste artigo são cruciais para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica nas relações condominiais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a observância rigorosa das atribuições e dos limites de atuação do síndico é um dos pontos mais recorrentes em disputas condominiais, ressaltando a importância de uma gestão transparente e em conformidade com a lei e a convenção.
A prestação de contas (inciso VIII) e a elaboração do orçamento (inciso VI) são deveres que reforçam a transparência e a boa-fé na administração condominial, sendo elementos-chave para a fiscalização pelos condôminos e para a saúde financeira do empreendimento. A inobservância desses deveres pode ensejar a destituição do síndico e a responsabilização por eventuais prejuízos. A advocacia deve estar atenta a esses aspectos, orientando seus clientes sobre os direitos e deveres inerentes à vida em condomínio, e atuando proativamente na resolução de controvérsias.
