Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário legal, cujos poderes são conferidos pela lei e pela convenção condominial, com a finalidade precípua de gerir os interesses comuns.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, conforme o inciso II, é uma das mais relevantes atribuições, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os direitos e interesses da coletividade. É crucial que o síndico dê imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III), garantindo a transparência da gestão e a participação dos condôminos nas decisões estratégicas. A doutrina majoritária e a jurisprudência consolidada reforçam a importância da diligência do síndico na conservação das áreas comuns e na prestação de serviços (inciso V), elementos vitais para a valorização e habitabilidade do imóvel.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que pode ocorrer em situações de impedimento ou vacância. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mas exige a aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário na convenção. Esta flexibilidade é fundamental para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou profissionais especializados.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios envolvendo a responsabilidade civil do síndico, a validade de atos praticados em nome do condomínio e a interpretação de convenções. A inobservância das competências ou a extrapolação dos limites de atuação podem gerar nulidades e responsabilidades pessoais para o síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta delimitação das atribuições do síndico é um dos pontos mais frequentes em consultas e pareceres jurídicos sobre direito condominial, evidenciando a necessidade de uma gestão pautada na legalidade e na boa-fé.
A prestação de contas (inciso VIII) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) são pilares da saúde financeira do condomínio, exigindo do síndico rigor e transparência. A omissão ou a má gestão nessas áreas são fontes comuns de conflitos e demandas judiciais. Portanto, a compreensão aprofundada de cada inciso e parágrafo do Art. 1.348 é indispensável para advogados que atuam no direito imobiliário e condominial, garantindo a correta orientação de seus clientes, sejam síndicos, condôminos ou administradoras.
