Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas e delegáveis do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo é fundamental para a organização e o funcionamento dos condomínios, estabelecendo o escopo de atuação do síndico e os limites de sua autonomia. A norma visa garantir a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos, sendo um pilar do direito condominial.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação ativa e passiva do condomínio (inc. II) e a cobrança das contribuições condominiais (inc. VII). A representação judicial e extrajudicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para propor ações e defender o condomínio em litígios, um ponto crucial para a advocacia que atua na área. A responsabilidade pela conservação das áreas comuns (inc. V) e a realização do seguro da edificação (inc. IX) são deveres que demandam diligência e podem gerar responsabilidade civil em caso de omissão.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem a flexibilidade na gestão, permitindo a delegação de poderes. O §1º possibilita que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, funções administrativas ou de representação, mediante aprovação assemblear e ressalvada disposição contrária da convenção. Essa delegação é vital para condomínios de grande porte ou com gestão complexa, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos com atribuições específicas. Contudo, a responsabilidade final pela supervisão e prestação de contas permanece com o síndico eleito.
A interpretação desses dispositivos gera discussões práticas, especialmente quanto aos limites da delegação e à responsabilidade do síndico por atos de terceiros delegados. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que, mesmo com a delegação, o síndico mantém um dever de fiscalização, podendo ser responsabilizado por culpa in eligendo ou in vigilando. Para advogados, compreender a extensão dessas competências e as nuances da delegação é essencial para a elaboração de convenções condominiais robustas e para a defesa de síndicos ou condôminos em litígios. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza na delimitação das atribuições é um fator mitigador de conflitos condominiais.
Em suma, o Art. 1.348 do Código Civil não apenas lista as atribuições do síndico, mas também estabelece o arcabouço jurídico para a governança condominial, equilibrando a necessidade de uma gestão eficiente com a participação e o controle dos condôminos. A advocacia deve estar atenta às particularidades de cada condomínio, à convenção e ao regimento interno, para orientar adequadamente sobre a aplicação e os desdobramentos práticos deste importante artigo.
