Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico em um condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com predominância da visão de que atua como mandatário legal, cujos poderes são conferidos pela lei e pela assembleia.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio é uma das mais relevantes, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em nome da massa condominial em diversas esferas. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão negligente ou dolosa é uma questão prática constante, exigindo diligência e probidade na condução de suas funções.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações às competências do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, demonstrando a soberania da assembleia como órgão máximo do condomínio. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, desde que haja aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final pela gestão, configurando uma responsabilidade solidária ou subsidiária, a depender da extensão da delegação e do controle exercido.
Outras atribuições cruciais incluem a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas (inciso VIII). O inciso IX, que trata da realização do seguro da edificação, é de suma importância para a proteção patrimonial do condomínio. A inobservância dessas obrigações pode gerar graves consequências jurídicas, incluindo a destituição do síndico e a responsabilização por perdas e danos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação e aplicação desses incisos frequentemente geram discussões em assembleias e litígios judiciais, especialmente em casos de inadimplência ou má gestão.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios e condôminos, seja na elaboração de convenções e regimentos, na defesa em ações de cobrança, na impugnação de contas ou na propositura de ações de destituição de síndico. A análise da extensão dos poderes do síndico e dos limites de sua atuação, em confronto com as disposições da convenção e do regimento interno, constitui um campo fértil para a atuação consultiva e contenciosa. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por seus atos omissivos ou comissivos que causem prejuízo ao condomínio.
