Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é de mandatário, atuando em nome e por conta do condomínio, o que implica responsabilidades civis e, em alguns casos, criminais, pela gestão de bens e recursos alheios.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação ativa e passiva, em juízo ou fora dele, confere ao síndico a legitimidade para atuar em ações de cobrança, defesa de interesses e negociações diversas. A omissão na comunicação de procedimentos judiciais ou administrativos à assembleia (inciso III) pode gerar responsabilidade por perdas e danos, evidenciando a importância da transparência na gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a delegação de tarefas a profissionais especializados, como administradoras condominiais. Contudo, a delegação não exime o síndico da responsabilidade final pela supervisão e fiscalização.
Discussões doutrinárias e jurisprudenciais frequentemente giram em torno dos limites da atuação do síndico e da validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A responsabilidade civil do síndico por atos de má gestão, negligência ou omissão é um tema recorrente, exigindo do profissional uma conduta diligente e em conformidade com a lei e a convenção. A correta interpretação e aplicação deste artigo são vitais para a segurança jurídica e a harmonia nas relações condominiais, impactando diretamente a advocacia consultiva e contenciosa. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve sempre visar o interesse coletivo, sob pena de nulidade dos atos e responsabilização pessoal.
Para a advocacia, compreender o Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios, síndicos e condôminos. Envolve desde a elaboração e revisão de convenções e regimentos internos até a defesa em ações de prestação de contas, cobrança de cotas condominiais ou responsabilização civil do síndico. A correta interpretação dos incisos e parágrafos permite antecipar conflitos e oferecer soluções jurídicas eficazes, garantindo a conformidade da gestão condominial com o ordenamento jurídico pátrio.
