Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, mas prevalece a compreensão de que atua como representante legal do ente despersonalizado.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para propor ações de cobrança de cotas condominiais ou defender o condomínio em litígios. O dever de diligenciar a conservação das partes comuns (inciso V) e realizar o seguro da edificação (inciso IX) são cruciais para a manutenção do valor patrimonial e a segurança dos moradores.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a dinâmica condominial, permitindo a delegação de tarefas e a contratação de administradoras. Contudo, a responsabilidade final pela gestão permanece com o síndico, que deve supervisionar a atuação dos delegados.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de prestação de contas, cobrança de cotas condominiais, e em litígios envolvendo a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão. A interpretação das competências e dos limites de atuação do síndico é crucial para a defesa dos interesses do condomínio ou dos condôminos. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por dolo ou culpa na gestão. A ausência de seguro da edificação, por exemplo, pode gerar responsabilidade pessoal do síndico em caso de sinistro.
As discussões doutrinárias e jurisprudenciais giram em torno da extensão dos poderes do síndico e da possibilidade de responsabilização por omissão ou excesso. A prestação de contas (inciso VIII) é um dever inafastável, e sua omissão pode configurar improbidade na gestão. A advocacia deve estar atenta às particularidades de cada convenção condominial e regimento interno, que podem detalhar ou restringir as atribuições legais do síndico, sempre em conformidade com a legislação civil.
