Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia as responsabilidades inerentes ao cargo, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), tanto em juízo quanto fora dele. A natureza jurídica da atuação do síndico é de mandatário da coletividade condominial, atuando em defesa dos interesses comuns dos condôminos.
Dentre as atribuições mais relevantes, destacam-se a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A gestão financeira também é crucial, englobando a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas anual (inciso VIII). O síndico é o guardião da ordem interna, devendo cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares (inciso IV).
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico eleito. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a responsabilidade do síndico é objetiva em relação aos atos de gestão, mas pode ser subjetiva em casos de negligência ou dolo.
Uma discussão prática relevante reside na extensão da responsabilidade do síndico por atos de terceiros contratados, como administradoras ou prestadores de serviço. Embora a delegação seja permitida, a doutrina majoritária e a jurisprudência entendem que o síndico mantém um dever de fiscalização, podendo ser responsabilizado por culpa in eligendo ou in vigilando. Outro ponto crucial é a obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação (inciso IX), cuja omissão pode gerar graves consequências e responsabilidade civil para o síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos tem se adaptado às complexidades crescentes da vida condominial, exigindo dos advogados uma compreensão aprofundada das nuances legais e das decisões dos tribunais.
Para a advocacia, o Art. 1.348 do Código Civil é um pilar fundamental em litígios condominiais, seja na defesa de síndicos, na propositura de ações contra eles por má gestão, ou na assessoria preventiva para condôminos e administradoras. A correta interpretação das competências e dos limites de atuação do síndico é essencial para evitar conflitos e garantir a saúde jurídica e financeira do condomínio. A análise detida de cada inciso e parágrafo permite identificar potenciais falhas na gestão ou na representação, subsidiando a atuação estratégica dos profissionais do direito.
