Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é de mandatário, com poderes específicos conferidos pela lei, pela convenção e pelas deliberações assembleares.
Entre as competências destacadas, o síndico deve convocar assembleias (inciso I), representar o condomínio em juízo ou fora dele (inciso II) e dar conhecimento de procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). É sua responsabilidade precípua cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), zelando pela ordem e pela convivência harmônica. A gestão financeira também é central, incluindo a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas anual (inciso VIII), elementos cruciais para a saúde financeira do condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a soberania da assembleia na gestão condominial. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação é fundamental para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos especializados.
A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão que causem prejuízo ao condomínio ou a terceiros, seja por dolo ou culpa, conforme a teoria da responsabilidade subjetiva. Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes do síndico para realizar despesas extraordinárias sem prévia autorização assemblear, ou sobre a validade de atos praticados por síndicos com mandato vencido. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é constante objeto de litígios, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção e das atas assembleares.
Para a advocacia, compreender o Art. 1.348 é vital tanto na defesa de síndicos quanto de condôminos. A atuação do advogado envolve a análise da regularidade das convocações, a validade das deliberações assembleares, a fiscalização da prestação de contas e a defesa dos interesses do condomínio em ações judiciais. A correta aplicação e interpretação deste artigo são pilares para a segurança jurídica e a boa governança nos condomínios edilícios, evitando conflitos e garantindo a observância dos direitos e deveres de todos os envolvidos.
