Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, conservação e defesa dos interesses comuns. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre o mandato e a gestão de negócios, mas prevalece o entendimento de que se trata de um mandato legal sui generis, com poderes e deveres específicos.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para propor ações e defender o condomínio em litígios, sendo crucial para a proteção do patrimônio e dos direitos dos condôminos. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) pode, inclusive, gerar responsabilidade civil ao síndico por perdas e danos.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão de condomínios complexos, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a responsabilidade do síndico perante a coletividade não é integralmente afastada pela delegação, exigindo supervisão contínua.
A prática forense revela frequentes discussões sobre os limites da atuação do síndico, especialmente no que tange à imposição e cobrança de multas (inciso VII) e à realização de obras. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que as atribuições do síndico devem estar em consonância com a convenção condominial e as deliberações assembleares, sob pena de nulidade dos atos praticados. A correta interpretação e aplicação deste artigo são fundamentais para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica nas relações condominiais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas atribuições do síndico é um dos pilares para a prevenção de litígios em condomínios.
Para a advocacia, compreender profundamente o Art. 1.348 é crucial na assessoria a condomínios, síndicos e condôminos. A atuação preventiva, por meio da elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos, e a consultoria em casos de conflitos de competência ou responsabilidade, são áreas de grande demanda. A prestação de contas (inciso VIII) e a elaboração orçamentária (inciso VI) são pontos sensíveis que exigem rigor e transparência, sendo frequentemente objeto de questionamentos judiciais e extrajudiciais.
