Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão do condomínio, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A compreensão aprofundada dessas funções é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário, especialmente em litígios envolvendo condomínios.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III), e a incumbência de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O síndico também é responsável pela conservação das áreas comuns (inciso V), pela elaboração do orçamento (inciso VI), pela cobrança das contribuições e multas (inciso VII), pela prestação de contas (inciso VIII) e pela contratação do seguro da edificação (inciso IX). A natureza jurídica dessas atribuições é de um mandato legal, conferido pela própria lei, embora com especificidades que o distinguem do mandato civil comum.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações e discussões práticas. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ocorrer em situações de impedimento ou incapacidade do síndico. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a outrem, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção. Esta delegação de poderes, que pode ser para um subsíndico ou administradora, por exemplo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando debates sobre a extensão da sua culpa in eligendo ou in vigilando. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a delegação deve ser expressa e não pode desvirtuar a essência do cargo, sob pena de nulidade.
A interpretação desses dispositivos é vital para a atuação do advogado, seja na defesa dos interesses do condomínio, na orientação de síndicos ou na representação de condôminos. Questões como a validade de atos praticados por síndico com poderes delegados, a responsabilidade civil do síndico por omissão ou negligência, e a extensão de sua representação em ações judiciais são temas recorrentes. A doutrina e a jurisprudência têm se debruçado sobre a delimitação dos poderes e deveres do síndico, buscando um equilíbrio entre a autonomia da gestão condominial e a proteção dos direitos dos condôminos.
