Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal agente de gestão e representação. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico, seja como mandatário ou órgão do condomínio, é tema de debate doutrinário, mas prevalece a compreensão de que atua como representante legal do ente despersonalizado.
Entre as competências destacadas, o inciso II, que trata da representação ativa e passiva do condomínio, é de suma importância, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em juízo e fora dele. Contudo, essa representação não é absoluta, sendo mitigada pelo § 1º, que permite à assembleia investir outra pessoa com poderes de representação, e pelo § 2º, que autoriza a transferência de poderes administrativos ou de representação, total ou parcial, a terceiros, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com necessidades específicas de gestão.
As demais atribuições, como a convocação de assembleias (inciso I), o cumprimento e fiscalização da convenção e regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), são pilares da gestão condominial. A omissão em qualquer dessas frentes pode gerar responsabilidade civil para o síndico, seja por negligência ou má-fé. A jurisprudência tem sido rigorosa na exigência do cumprimento dessas obrigações, especialmente no que tange à prestação de contas e à defesa dos interesses comuns.
Uma discussão prática relevante reside na extensão dos poderes do síndico para ajuizar ações sem prévia autorização assemblear, especialmente em casos de urgência ou para cobrança de cotas condominiais. Embora o inciso II confira ampla representação, a doutrina e a jurisprudência majoritária entendem que, para ações de maior impacto ou que envolvam despesas extraordinárias, a deliberação assemblear é indispensável, salvo exceções previstas na convenção. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é frequentemente objeto de litígios, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção condominial e das atas de assembleia.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 e seus parágrafos é fundamental na assessoria a condomínios e síndicos, bem como na defesa dos interesses de condôminos. A correta aplicação das normas sobre a competência do síndico evita nulidades de atos, questionamentos sobre a legitimidade processual e conflitos internos. A atuação preventiva, por meio da elaboração de convenções e regimentos internos claros, e a orientação sobre os limites e deveres do síndico são estratégias essenciais para mitigar riscos jurídicos e garantir uma gestão condominial eficiente e em conformidade com a lei.
