Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências primordiais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmoniosa entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com a corrente majoritária inclinando-se para a representação legal, conferindo-lhe poderes para atuar em nome da coletividade.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial do condomínio é um ponto crucial, exigindo do síndico não apenas conhecimento jurídico básico, mas também a capacidade de tomar decisões estratégicas para a defesa dos interesses comuns, conforme o princípio da boa-fé objetiva. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode configurar negligência e gerar responsabilidade.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a soberania da assembleia como órgão máximo do condomínio. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta delegação, que pode ser para um subsíndico ou administradora, é fundamental para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela para evitar a despersonalização da responsabilidade.
A prática forense revela frequentes litígios envolvendo a extensão das atribuições do síndico, especialmente no que tange à cobrança de contribuições (inciso VII) e à imposição de multas. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir dentro dos limites da convenção e do regimento interno, sob pena de nulidade de seus atos. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal inafastável, cuja omissão pode acarretar sérias consequências para o condomínio e para o próprio síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação e aplicação desses dispositivos são constantemente revisitadas pelos tribunais, exigindo dos advogados uma atualização contínua.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 e seus desdobramentos é essencial na assessoria a condomínios e condôminos. Seja na elaboração ou revisão de convenções e regimentos, na defesa em ações de cobrança, na impugnação de multas ou na responsabilização do síndico, o advogado deve dominar as nuances das competências e limites dessa figura. A atuação preventiva, por meio de consultoria jurídica, pode mitigar grande parte dos conflitos, garantindo a conformidade legal e a segurança jurídica da gestão condominial.
