Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com a jurisprudência majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com peculiaridades.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A representação judicial e extrajudicial é crucial, conferindo ao síndico legitimidade para atuar em nome do condomínio em diversas esferas. Além disso, o síndico é o responsável por fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV), zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI), cobrar as contribuições e multas (inciso VII), e prestar contas (inciso VIII), bem como realizar o seguro da edificação (inciso IX).
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações de poder. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas a terceiros, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação é fundamental para a eficiência da gestão condominial, especialmente em condomínios de grande porte ou com demandas complexas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória, gerando discussões sobre os limites da sua responsabilização por atos de terceiros delegados.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios envolvendo condomínios, seja na contestação de atos do síndico, na cobrança de cotas condominiais ou na defesa dos interesses do ente despersonalizado. A interpretação dos limites de atuação do síndico e da validade das deliberações assembleares é um ponto nevrálgico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação e observância dessas competências são pilares para a segurança jurídica e a harmonia nas relações condominiais, evitando conflitos e garantindo a regularidade da administração.
