Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil, inserido no capítulo que trata do condomínio edilício, delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a convivência harmônica entre os condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou um órgão de representação do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a última, dada a autonomia e as responsabilidades inerentes ao cargo.
As atribuições listadas nos incisos são de caráter tanto representativo quanto administrativo. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, legitimando-o a atuar em juízo ou fora dele na defesa dos interesses comuns, o que é crucial para a propositura de ações de cobrança ou defesa em litígios. A necessidade de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) reforça o princípio da transparência na gestão. A inobservância dessas competências pode gerar responsabilidade civil para o síndico, conforme a extensão do dano e a culpa ou dolo em sua conduta.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a eficiência da administração condominial, permitindo, por exemplo, a contratação de administradoras ou a delegação de funções específicas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em caso de má gestão do terceiro, configurando a culpa in eligendo ou in vigilando.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da interpretação do rol de competências. A jurisprudência tem se debruçado sobre os limites da atuação do síndico, especialmente no que tange à realização de obras e à imposição de multas, exigindo, em muitos casos, a prévia autorização assemblear para atos que excedam a mera administração ordinária. A correta aplicação do Art. 1.348 é fundamental para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica nas relações condominiais. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza nas atribuições é um dos pilares para a prevenção de litígios em condomínios.
