Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil estabelece as competências privativas e delegáveis do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal agente de gestão e representação. Sua atuação é vital para a manutenção da ordem e dos interesses comuns, abrangendo desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II), tanto em juízo quanto fora dele, o que lhe confere a capacidade postulatória para defender os interesses coletivos.
A norma detalha as funções administrativas essenciais, como a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI) e a cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII). A prestação de contas anual (inciso VIII) é um pilar da transparência da gestão condominial, exigindo do síndico probidade e diligência. A omissão ou má gestão nessas atribuições pode gerar responsabilidade civil e até criminal, a depender da gravidade da conduta.
Uma das discussões práticas mais relevantes reside na possibilidade de delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com gestão complexa, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera controvérsias sobre os limites da delegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária dos delegados.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do artigo 1.348 é fundamental em litígios envolvendo condomínios. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida autorização assemblear, a responsabilidade por danos causados pela má gestão, ou a impugnação de cobranças indevidas, demandam a análise minuciosa das atribuições legais e convencionais do síndico. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico age como mandatário do condomínio, cujos atos devem estar em conformidade com a lei e a convenção, sob pena de nulidade ou ineficácia.
