Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. A interpretação de suas disposições é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário, especialmente em litígios envolvendo a responsabilidade civil do síndico ou a validade de seus atos.
O caput do artigo elenca as competências primárias, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), o que inclui a legitimidade para atuar em juízo, tanto no polo ativo quanto passivo. A doutrina majoritária, a exemplo de Caio Mário da Silva Pereira, enfatiza o caráter de órgão executivo do condomínio, com poderes de representação legal. A jurisprudência, por sua vez, tem consolidado o entendimento de que a representação judicial do condomínio é privativa do síndico, salvo exceções previstas em lei ou convenção.
Os parágrafos e incisos subsequentes detalham as responsabilidades, como a de dar conhecimento de procedimentos judiciais (inciso III), cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), zelar pela conservação (inciso V), elaborar orçamentos (inciso VI), cobrar contribuições e multas (inciso VII), prestar contas (inciso VIII) e realizar o seguro da edificação (inciso IX). O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza a transferência de poderes pelo síndico, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, ressalvada disposição contrária da convenção. Essas disposições abrem margem para discussões sobre a delegação de poderes e a responsabilidade solidária ou subsidiária em caso de má gestão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera controvérsias em assembleias condominiais, exigindo a intervenção de advogados para a correta aplicação da lei e da convenção.
Na prática, a atuação do advogado é essencial para orientar síndicos e condôminos sobre o alcance dessas competências, prevenindo conflitos e garantindo a legalidade dos atos. Questões como a validade de multas aplicadas, a aprovação de despesas extraordinárias ou a destituição do síndico são frequentemente pautadas nas atribuições do Art. 1.348. A correta compreensão da autonomia da vontade dos condôminos, expressa na convenção e no regimento interno, em face das competências legais do síndico, é um ponto nevrálgico para a advocacia condominial.
