Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão do patrimônio comum e a resolução de conflitos. A norma atribui ao síndico um rol de deveres e poderes, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II), o que confere a ele a legitimidade para atuar em juízo, tanto no polo ativo quanto passivo.
A representação do condomínio, prevista no inciso II, é um ponto de grande relevância prática. O síndico é o porta-voz legal do condomínio, incumbido de defender os interesses comuns, seja em ações de cobrança de cotas condominiais, seja em litígios envolvendo terceiros ou condôminos. A doutrina e a jurisprudência consolidam a compreensão de que essa representação é indispensável para a validade dos atos processuais. Contudo, o § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que flexibiliza a gestão e pode ser útil em situações específicas, como a necessidade de um procurador técnico para causas complexas.
Outro aspecto crucial é a possibilidade de delegação de funções, conforme o § 2º. O síndico pode transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Essa prerrogativa é vital para a eficiência da administração condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas a condôminos ou terceiros. A cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII) são deveres que exigem transparência e rigor, sendo a omissão ou irregularidade nessas áreas causas frequentes de destituição do síndico.
As discussões práticas frequentemente giram em torno dos limites da atuação do síndico e da necessidade de aprovação assemblear para determinados atos. Por exemplo, a realização de obras voluptuárias ou úteis, que não se enquadram na mera conservação (inciso V), geralmente exige deliberação específica da assembleia. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é um campo fértil para a advocacia condominial, que deve orientar síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão negligente ou dolosa é um tema recorrente, reforçando a importância de uma administração diligente e em conformidade com a lei e a convenção.
