Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns e a manutenção da propriedade. A doutrina majoritária, como ensina Caio Mário da Silva Pereira, reconhece o síndico como o órgão executivo do condomínio, responsável por sua representação legal e administrativa.
As atribuições elencadas nos incisos são exaustivas em sua essência, mas permitem certa flexibilidade. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, o que implica a capacidade de propor ações, defender o condomínio e celebrar contratos. Contudo, a jurisprudência tem debatido a extensão dessa representação, especialmente em casos que envolvem direitos individuais dos condôminos ou atos que excedam a mera administração, exigindo, por vezes, autorização assemblear específica. O inciso VII, por sua vez, autoriza a cobrança de contribuições e multas, conferindo ao síndico um poder coercitivo essencial para a saúde financeira do condomínio.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, o que é crucial em situações de impedimento ou ausência do síndico. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Essa delegação, todavia, não exime o síndico de sua responsabilidade primária, gerando discussões sobre a extensão da culpa in eligendo e in vigilando. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de litígios, demandando uma análise cuidadosa das particularidades de cada convenção condominial e das atas assembleares.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital. Advogados que atuam em direito condominial devem estar atentos às implicações práticas das competências do síndico, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), que é uma obrigação legal. A inobservância dessas atribuições pode gerar responsabilidade civil para o síndico, seja por omissão ou por excesso de poder, ensejando ações de reparação de danos ou destituição. A correta interpretação da convenção e do regimento interno, em conjunto com o Código Civil, é a chave para uma assessoria jurídica eficaz e para a prevenção de conflitos no ambiente condominial.
