Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as atribuições do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos, sendo fundamental para a organização da vida em condomínio. A norma reflete a necessidade de um gestor com poderes específicos para lidar com as complexidades da propriedade horizontal.
As competências do síndico, elencadas nos incisos, abrangem desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação legal do condomínio (inciso II) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela conservação das áreas comuns (inciso V) e a gestão financeira (incisos VI, VII e VIII). A representação judicial e extrajudicial, prevista no inciso II, confere ao síndico a legitimidade ativa e passiva para atuar em nome do condomínio, aspecto crucial para a defesa dos direitos coletivos. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado que essa representação é legal e necessária, não dependendo de autorização específica da assembleia para cada ato, salvo exceções expressas na convenção ou lei.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é vital para a dinâmica condominial, permitindo a adaptação da gestão às necessidades específicas de cada condomínio. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de culpa in eligendo ou in vigilando.
Na prática advocatícia, o conhecimento aprofundado do Art. 1.348 é indispensável para a análise de litígios condominiais, seja na cobrança de cotas, na defesa de interesses do condomínio em ações judiciais ou na orientação sobre a validade de atos praticados pelo síndico. As discussões frequentemente giram em torno dos limites da atuação do síndico e da necessidade de aprovação assemblear para determinados atos, especialmente aqueles que implicam em despesas extraordinárias ou alteração da estrutura condominial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é um ponto de constante debate nos tribunais, exigindo dos advogados uma análise cuidadosa da convenção condominial e do regimento interno.
