Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios edilícios, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns dos condôminos. A norma visa garantir a representação legal do condomínio, a conservação do patrimônio e a execução das deliberações assembleares, sendo um pilar do direito condominial.
As atribuições elencadas nos incisos são exaustivas em sua essência, mas permitem certa flexibilidade. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele, o que implica em sua legitimidade para propor ações ou figurar no polo passivo em demandas que envolvam o ente despersonalizado. O inciso VII, por sua vez, autoriza a cobrança de contribuições e multas, aspecto crucial para a saúde financeira do condomínio e que frequentemente gera litígios sobre a execução de cotas condominiais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos tem sido objeto de vasta jurisprudência, especialmente no que tange aos limites da atuação do síndico sem prévia autorização assemblear.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação é vital para a eficiência da gestão condominial, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela para evitar a descaracterização da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. A doutrina diverge sobre a extensão dessa delegação, especialmente quanto à possibilidade de transferir poderes inerentes à própria função, como a convocação de assembleias.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança, demandas por vícios construtivos, litígios envolvendo a prestação de contas do síndico e discussões sobre a validade de atos praticados em nome do condomínio. A correta compreensão das competências e dos limites de atuação do síndico é crucial para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio, evitando a nulidade de atos jurídicos por incompetência ou excesso de poder. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado o entendimento de que a representação do condomínio pelo síndico é ampla, mas não ilimitada, exigindo, em certos casos, a ratificação assemblear para atos de maior relevância ou que impliquem em disposição patrimonial significativa.
