Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios, estabelecendo as bases para a gestão de interesses comuns e a representação legal do ente despersonalizado. A doutrina majoritária, a exemplo de Caio Mário da Silva Pereira, ressalta a natureza de mandatário sui generis do síndico, cujos poderes são definidos pela lei, convenção e regimento interno.
Os incisos detalham as atribuições, desde a convocação de assembleias (inc. I) até a realização do seguro da edificação (inc. IX), passando pela representação judicial e extrajudicial (inc. II) e a cobrança de contribuições (inc. VII). A representação do condomínio, ativa e passivamente, é um ponto crucial, implicando a capacidade de o síndico atuar em nome da coletividade em litígios e negociações. A necessidade de diligenciar a conservação e guarda das partes comuns (inc. V) e zelar pela prestação de serviços (inc. V) sublinha a responsabilidade do síndico pela manutenção do patrimônio e bem-estar dos condôminos.
Os parágrafos trazem nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade, contudo, gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária em caso de má gestão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente demanda a análise da convenção condominial e das atas de assembleia para determinar a validade e extensão das delegações.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, demandas por vícios construtivos nas áreas comuns e litígios envolvendo a gestão do síndico. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem consolidado o entendimento de que o síndico, no exercício de suas funções, age como representante legal do condomínio, sendo seus atos imputáveis à coletividade. A correta compreensão dessas atribuições é vital para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio, evitando nulidades e responsabilizações indevidas.
