Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que transcendem a mera representação, alcançando a esfera executiva e, em certa medida, a judicial. A compreensão aprofundada de suas nuances é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário e condominial.
O caput do artigo elenca as principais competências, como a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial, inclusive, é um ponto de constante debate, especialmente quanto aos limites da atuação do síndico sem prévia autorização assemblear para litigar. A jurisprudência tem se inclinado a permitir a propositura de ações urgentes ou de defesa de interesses manifestos do condomínio sem deliberação prévia, ressalvando a necessidade de ratificação posterior. O dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV) reforça o caráter normativo interno desses documentos.
Os parágrafos e incisos complementares trazem flexibilidade e especificidades importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção. Esta possibilidade de delegação, seja de representação ou de funções administrativas, é vital para a gestão de condomínios de grande porte, onde a complexidade das tarefas exige apoio especializado. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação de segurança patrimonial inafastável. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos tem gerado diversas controvérsias, especialmente em relação à extensão dos poderes delegáveis e à responsabilidade do síndico por atos de seus prepostos.
A prática advocatícia demanda atenção redobrada aos detalhes do Art. 1.348. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a responsabilidade civil do síndico por omissão ou excesso de poder, e a interpretação das cláusulas da convenção condominial em face das competências legais são frequentes. A correta aplicação deste artigo é essencial para evitar litígios e garantir a boa governança condominial, protegendo os interesses dos condôminos e a saúde financeira do empreendimento.
