Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. A norma reflete a necessidade de um gestor que atue tanto na esfera administrativa quanto na representativa, conferindo-lhe poderes para convocar assembleias (inciso I), representar o condomínio judicial e extrajudicialmente (inciso II), e zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V).
A representação do condomínio, prevista no inciso II, é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade ativa e passiva para atuar em nome da coletividade. Contudo, essa prerrogativa não é absoluta, sendo mitigada pelo inciso III, que exige do síndico o imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos. Esta exigência visa garantir a transparência e a participação dos condôminos nas decisões que afetam o patrimônio e os interesses coletivos, evitando que o síndico atue de forma discricionária em questões de alta relevância. A observância da convenção e do regimento interno, conforme inciso IV, é basilar para a harmonia condominial.
As discussões práticas frequentemente giram em torno da extensão dos poderes do síndico e da possibilidade de sua delegação. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e salvo disposição em contrário da convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a aprovação assemblear é condição sine qua non para a validade dessas delegações, resguardando a soberania da coletividade condominial. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de litígios, especialmente em casos de responsabilidade civil do síndico por atos de gestão.
A advocacia condominial deve estar atenta às nuances do Art. 1.348, pois a atuação do síndico, seja na cobrança de contribuições (inciso VII), na prestação de contas (inciso VIII) ou na realização do seguro da edificação (inciso IX), impacta diretamente a vida dos condôminos. A correta aplicação dessas normas previne conflitos e garante a segurança jurídica nas relações condominiais. A inobservância das competências pode gerar responsabilidade civil e até criminal para o síndico, reforçando a importância de uma gestão pautada na legalidade e na transparência.
