A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou três Recursos Especiais (2.228.137, 2.226.954 e 2.234.349), sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, para julgamento pelo rito dos repetitivos. O objetivo é unificar o entendimento sobre a legislação aplicável na rescisão de contratos de compra e venda de imóveis com garantia de alienação fiduciária que não foram levados a registro em cartório. A questão central é definir se nesses casos devem ser aplicadas as disposições da Lei nº 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária, ou do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
A decisão de afetar o tema, agora cadastrado como Tema 1.420, surge da ausência de um consenso nos julgados dos colegiados de direito privado do STJ, conforme apontado pela ministra relatora. A expectativa é que a uniformização da jurisprudência traga mais segurança jurídica para o setor imobiliário e para os consumidores, que frequentemente se veem em situações de incerteza quanto aos seus direitos e deveres em rescisões contratuais complexas. A multiplicidade de recursos sobre o assunto demonstra a relevância e a necessidade de uma tese firmada pelo Tribunal.
Impacto na alienação fiduciária e no CDC
A Lei nº 9.514/1997 estabelece um regime específico para a alienação fiduciária em imóveis, com rito próprio para a consolidação da propriedade em caso de inadimplência. Este regime é geralmente considerado mais rigoroso para o devedor do que as regras do Código de Defesa do Consumidor, que tendem a proteger o consumidor em face de cláusulas abusivas e a garantir a restituição de valores pagos em caso de rescisão. Quando o contrato de alienação fiduciária é registrado, o STJ já consolidou o entendimento, no julgamento do Tema 1.095, de que a lei específica deve ser aplicada, afastando o CDC.
No entanto, para os contratos não registrados, a situação se torna nebulosa. Muitos contratos de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária são firmados sem que o registro em cartório seja efetuado imediatamente, seja por questões financeiras, burocráticas ou desinformação. Essa lacuna jurídica tem gerado insegurança e controvérsias judiciais, tornando premente a intervenção do STJ para pacificar o tema.
Suspensão de processos e busca por clareza
Com a afetação, todos os processos que discutem a mesma matéria e que estejam pendentes de julgamento, tanto em segunda instância quanto no próprio STJ, terão sua tramitação suspensa. Essa medida visa evitar decisões conflitantes e garantir que a tese a ser firmada pelo Tribunal seja aplicada de forma uniforme em todo o território nacional. A decisão do repetitivo terá efeito vinculante para as instâncias inferiores, proporcionando maior previsibilidade e agilidade na resolução de litígios semelhantes.
A definição clara de qual legislação aplicar — Lei de Alienação Fiduciária ou CDC — é de extrema importância para advogados que atuam nas áreas de direito imobiliário e do consumidor, investidores e, principalmente, para os milhões de brasileiros que buscam realizar o sonho da casa própria por meio de financiamentos imobiliários. Ferramentas de gestão processual e jurídica, como a Tem Processo, podem auxiliar escritórios e departamentos jurídicos no acompanhamento desses e outros casos complexos, garantindo que as nuances da tese de repetitivo sejam corretamente aplicadas e monitoradas.
A expectativa é que a tese firmada pelo STJ nos próximos meses traga a clareza necessária para um mercado que movimenta bilhões e afeta diretamente a vida de grande parte da população brasileira.
Com informações publicadas originalmente no site stj.jus.br.
