Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que transcendem a mera representação, abrangendo desde a convocação de assembleias até a realização do seguro da edificação, conforme o inciso IX.
A análise dos incisos revela a amplitude das responsabilidades. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele, o que implica em sua legitimidade para propor ações ou ser demandado em nome do condomínio. Contudo, essa representação não é absoluta, sendo mitigada pela necessidade de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, conforme o inciso III, e pela possibilidade de a assembleia investir outra pessoa em poderes de representação, como previsto no § 1º. O § 2º, por sua vez, permite a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição em contrário na convenção, o que gera discussões sobre a extensão da delegação e a responsabilidade do síndico.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são cruciais em litígios envolvendo condomínios, seja na cobrança de cotas condominiais (inciso VII), na responsabilização por atos de gestão ou na validade de deliberações assembleares. A doutrina e a jurisprudência têm se debruçado sobre temas como a responsabilidade civil do síndico por omissão ou negligência no cumprimento de suas atribuições, e a validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos varia conforme a especificidade de cada caso, exigindo do advogado uma compreensão aprofundada das nuances legais e fáticas.
A gestão financeira, com a elaboração do orçamento (inciso VI) e a prestação de contas (inciso VIII), é outro ponto de atenção, frequentemente gerando controvérsias e a necessidade de intervenção judicial para dirimir conflitos. A diligência na conservação e guarda das partes comuns (inciso V) e o cumprimento da convenção e regimento interno (inciso IV) são pilares para a boa convivência e a valorização do patrimônio condominial. A atuação do advogado, nesse contexto, é essencial para orientar síndicos e condôminos, prevenindo litígios e buscando soluções eficazes para os desafios da vida em condomínio.
