Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção da propriedade comum e à harmonia entre os condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das funções mais cruciais do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o legitimado processual para defender os interesses coletivos, o que gera discussões doutrinárias sobre os limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear para atos específicos. O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a soberania do órgão deliberativo. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção, o que abre espaço para a figura do subsíndico ou de administradoras terceirizadas.
A prática advocatícia frequentemente se depara com litígios decorrentes do descumprimento dessas atribuições, como a falta de prestação de contas (inciso VIII) ou a negligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a responsabilidade do síndico é objetiva em relação aos atos de gestão, mas pode ser subjetiva em casos de dolo ou culpa. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é constantemente atualizada por decisões judiciais, especialmente no que tange à extensão dos poderes do síndico e à necessidade de autorização assemblear para determinadas despesas ou ações judiciais.
É fundamental que os advogados que atuam em direito condominial compreendam a amplitude e os limites das competências do síndico, bem como as implicações da delegação de poderes. A convenção do condomínio e o regimento interno, mencionados no inciso IV, são documentos essenciais que complementam a lei e devem ser rigorosamente observados. A correta aplicação do Art. 1.348 e seus parágrafos é vital para a boa governança condominial e para a prevenção de conflitos, garantindo a defesa dos interesses comuns e a valorização do patrimônio.
