Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção da propriedade comum e à harmonia entre os condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das funções mais cruciais do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o responsável por defender os interesses comuns, o que pode gerar discussões sobre os limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear, especialmente em litígios de maior vulto. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que, para atos que extrapolam a mera administração ordinária ou que envolvam disposição de bens, a anuência da assembleia é, via de regra, indispensável, salvo situações de urgência. O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a soberania do colegiado.
O § 2º introduz a possibilidade de o síndico transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção. Essa delegação, que não se confunde com a substituição do síndico, é fundamental para a eficiência da gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos especializados. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio e terceiros, em regra, permanece com o síndico, salvo se a delegação for expressamente aprovada pela assembleia com exoneração de responsabilidade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites de delegação é um ponto frequente de controvérsia em litígios condominiais.
As implicações práticas para a advocacia são vastas, abrangendo desde a consultoria preventiva na elaboração de convenções e regimentos internos, até a atuação em litígios envolvendo a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão ou omissão. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 e seus parágrafos são essenciais para evitar nulidades de atos, garantir a validade de deliberações assembleares e proteger os interesses dos condôminos e do próprio condomínio. A observância das formalidades e a transparência na prestação de contas (inciso VIII) são pilares para uma gestão condominial eficaz e em conformidade com a lei.
