A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu, nesta quinta-feira, 7 de maio de 2026, uma decisão que terá grande impacto no mercado imobiliário e na modalidade de locação por curta temporada. O colegiado estabeleceu que a utilização de imóveis em condomínios para estadias de curta duração, como as oferecidas pela plataforma Airbnb, exige a aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos em assembleia para modificar a destinação da unidade.
A decisão, tomada por maioria de votos, uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema. Conforme o STJ, a exploração econômica ou profissional das unidades descaracteriza sua finalidade residencial original, tornando indispensável a autorização condominial. O caso que levou à decisão envolveu a proprietária de um apartamento que buscava o direito de alugar a unidade por curta temporada sem necessitar de aprovação, enquanto o condomínio argumentava que tal destinação não estava prevista na convenção e alterava o caráter residencial do edifício. A própria empresa Airbnb atuou como interessada no processo, dada a relevância do tema para seu modelo de negócios.
A natureza jurídica dos contratos atípicos
A Ministra Nancy Andrighi, em seu voto preponderante, ressaltou que os contratos intermediados por plataformas como o Airbnb não se encaixam nem como locação residencial tradicional, nem como hospedagem hoteleira. Tratam-se, segundo a ministra, de contratos atípicos. Ela contextualizou que a forma de disponibilização do imóvel – seja por plataformas digitais, imobiliárias ou anúncios – não altera sua natureza jurídica base. Assim, tanto uma locação residencial por temporada quanto uma hospedagem podem ser gerenciadas digitalmente sem descaracterizar seu fim.
A crescente popularidade das plataformas digitais para estadias de curta temporada intensificou a discussão sobre a permissão condominial. A alta rotatividade de pessoas nos edifícios gera impactos em segurança, sossego e convivência, o que impulsionou os questionamentos sobre a necessidade de autorização prévia dos condôminos. Para escritórios de advocacia que atuam com direito imobiliário e condominial, ferramentas digitais para organização e acompanhamento de processos são cruciais. Plataformas como a Tem Processo, por exemplo, podem auxiliar na gestão de um volume maior de casos que emergem de decisões como essa.
Dever de respeitar a destinação e a importância da IA jurídica
A Ministra Andrighi também sublinhou que, de acordo com o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, os condôminos têm o dever de respeitar a destinação do empreendimento. Isso significa que, em um condomínio residencial, as unidades devem ser prioritariamente utilizadas para fins residenciais. Qualquer alteração para uso comercial, como a exploração por temporada, demanda a modificação da convenção condominial, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. A decisão do STJ, portanto, reforça a autonomia da coletividade condominial para definir o uso de suas propriedades e a importância de uma análise jurídica aprofundada para proprietários e administradores.
A interpretação e aplicação dessas novas diretrizes pelo Poder Judiciário demandam que os advogados estejam atualizados e utilizem recursos que otimizem a pesquisa e gestão de casos. Ferramentas de IA jurídica, como a Redizz, têm facilitado a rotina de escritórios que buscam maior eficiência na análise de jurisprudências e na elaboração de pareceres, especialmente em temas complexos como o direito condominial e imobiliário. Essa decisão do STJ serve como um marco para orientar futuros casos e fortalecer a governança interna dos condomínios em todo o país.
Com informações publicadas originalmente no site stj.jus.br.
