Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal não apenas elenca as atribuições inerentes ao cargo, mas também estabelece os limites e as possibilidades de delegação de poderes, refletindo a complexidade da gestão condominial. A representação ativa e passiva do condomínio, prevista no inciso II, é um dos pilares da função, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em juízo e fora dele na defesa dos interesses comuns, o que é crucial para a segurança jurídica do ente despersonalizado.
Os incisos I, III, IV, V, VI, VII, VIII e IX detalham as responsabilidades administrativas e financeiras, desde a convocação de assembleias e a elaboração orçamentária até a cobrança de contribuições e a realização do seguro da edificação. A prestação de contas anual, conforme inciso VIII, é um dever fundamental que garante a transparência da gestão e a fiscalização pelos condôminos. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado a natureza de mandato legal da função do síndico, embora com especificidades que o distinguem de um mandato civil comum, especialmente no que tange à sua responsabilidade civil e criminal por atos de gestão.
Uma discussão prática relevante surge com o § 1º e o § 2º, que tratam da possibilidade de a assembleia investir outra pessoa em poderes de representação e da faculdade do síndico de transferir poderes. O § 2º, em particular, permite a delegação de funções administrativas ou de representação, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção. Essa flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos com poderes específicos. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de culpa in eligendo ou in vigilando. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera controvérsias sobre os limites da delegação e a extensão da responsabilidade do síndico e do delegado.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável na assessoria a condomínios, síndicos e condôminos. Questões envolvendo a validade de atos praticados pelo síndico, a impugnação de contas, a cobrança de cotas condominiais e a responsabilidade por danos são rotineiras e exigem um conhecimento preciso das atribuições legais. A análise da convenção condominial é igualmente crucial, pois ela pode detalhar ou restringir as competências do síndico, sempre em consonância com a legislação vigente, evitando assim conflitos e litígios desnecessários.
