Art. 1.333 – A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único – Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.333 do Código Civil de 2002 estabelece os requisitos essenciais para a constituição e eficácia da convenção de condomínio edilício, documento basilar que rege a vida em comunidade nos condomínios. A norma exige a subscrição por, no mínimo, dois terços das frações ideais, conferindo legitimidade à sua formação e garantindo que a maioria dos proprietários esteja de acordo com as regras estabelecidas. Essa exigência reflete o princípio da autonomia privada coletiva, onde os condôminos, em conjunto, definem as normas que irão reger suas relações e o uso das áreas comuns.
A partir de sua subscrição, a convenção torna-se imediatamente obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades, bem como para aqueles que detenham sua posse ou detenção. Isso significa que, mesmo antes do registro, suas disposições já vinculam os condôminos e ocupantes, criando um regime jurídico próprio para a coletividade. A doutrina majoritária entende que a convenção possui natureza jurídica de ato normativo privado, com força cogente interna, equiparando-se a um verdadeiro estatuto para o condomínio.
O parágrafo único do dispositivo, por sua vez, aborda a eficácia erga omnes da convenção. Para que suas disposições sejam oponíveis contra terceiros, é imprescindível o registro no Cartório de Registro de Imóveis. A ausência de registro não invalida a convenção, mas limita sua eficácia aos próprios condôminos e ocupantes, não podendo ser invocada contra adquirentes de unidades ou outros terceiros que não tiveram conhecimento prévio de suas cláusulas. Essa formalidade visa conferir publicidade e segurança jurídica às relações condominiais, protegendo a boa-fé de terceiros.
Na prática advocatícia, a análise da convenção de condomínio é crucial em diversas situações, como na cobrança de taxas condominiais, na aplicação de multas por infrações, na interpretação de regras de uso das áreas comuns e na resolução de conflitos entre condôminos. A validade da convenção, a observância do quórum de subscrição e o registro são pontos frequentemente questionados em litígios. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação do Art. 1.333 é fundamental para a estabilidade das relações condominiais e a prevenção de disputas judiciais, reforçando a importância de uma convenção bem elaborada e devidamente registrada.
