Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos, sendo um pilar para a organização da vida em condomínio. A função do síndico, embora de natureza privada, possui relevância pública, dada a complexidade das relações e interesses envolvidos na propriedade horizontal.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). O inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é particularmente sensível, gerando frequentemente discussões sobre a legitimidade ativa do síndico para propor ações de cobrança e a correta aplicação das sanções. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico detém amplos poderes de representação, conforme o princípio da autonomia da vontade condominial, mas sempre adstrito aos limites da convenção e da lei.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade demonstra a preocupação do legislador em adaptar a gestão condominial às necessidades específicas de cada empreendimento, permitindo a delegação de funções e a profissionalização da administração. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é crucial para evitar nulidades em atos praticados por representantes não autorizados ou com poderes excedidos.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental em litígios envolvendo condomínios, seja na defesa dos interesses do ente despersonalizado, seja na contestação de atos do síndico. Questões como a validade de multas aplicadas, a regularidade da prestação de contas (inciso VIII) e a obrigatoriedade do seguro da edificação (inciso IX) são recorrentes. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, seja por omissão ou ação, também é um tema de constante debate doutrinário e jurisprudencial, exigindo do advogado um profundo conhecimento das atribuições e limites impostos por este artigo e pela convenção condominial.
