Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão do patrimônio comum e a resolução de conflitos. A norma atribui ao síndico um rol de deveres e poderes, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II), o que confere a ele a legitimidade ativa e passiva para atuar em juízo.
A representação judicial, conforme o inciso II, é um ponto crucial, pois define a capacidade do síndico de defender os interesses comuns, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios envolvendo a edificação. O § 1º, por sua vez, introduz a possibilidade de a assembleia investir outra pessoa com poderes de representação, o que flexibiliza a gestão e permite a delegação de funções específicas. Já o § 2º aborda a transferência de poderes, permitindo ao síndico delegar, total ou parcialmente, funções administrativas ou de representação, desde que haja aprovação da assembleia e observância da convenção condominial. Esta delegação, no entanto, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões doutrinárias sobre a extensão da responsabilidade do síndico delegante.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos praticados pelo síndico, seja para fundamentar ações de cobrança ou de reparação de danos. A correta interpretação dos incisos, como o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV) e o de prestar contas (inciso VIII), é essencial para a defesa dos condôminos e do próprio condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico atua como um mandatário da coletividade, devendo pautar suas ações pela probidade e pelo interesse comum. A omissão em realizar o seguro da edificação (inciso IX), por exemplo, pode gerar responsabilidade civil ao síndico em caso de sinistro.
As controvérsias surgem frequentemente em torno da extensão dos poderes do síndico para realizar despesas extraordinárias ou para contratar serviços sem prévia autorização assemblear, especialmente quando a convenção é omissa. A doutrina majoritária entende que o síndico possui poderes para atos de mera administração e conservação, mas que atos que impliquem alteração substancial do patrimônio ou despesas vultosas exigem a aprovação assemblear. A atuação do advogado, nesse contexto, é crucial para orientar síndicos e condôminos, prevenindo litígios e garantindo a observância das normas legais e convencionais que regem a vida em condomínio.
