Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios edilícios, estabelecendo um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX). A representação ativa e passiva do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele (inciso II), confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns, sendo um ponto crucial para a gestão de litígios e negociações.
A amplitude das funções do síndico, como a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), demonstra a complexidade de sua atuação. O dever de prestar contas anualmente (inciso VIII) e de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência na gestão condominial. Contudo, a doutrina e a jurisprudência debatem frequentemente os limites dessa representação, especialmente em casos de desvio de finalidade ou atos que excedam os poderes conferidos pela convenção ou assembleia.
Os parágrafos do artigo trazem flexibilidade à gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, seja de representação ou de funções administrativas, é vital para a eficiência da administração condominial, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos especializados. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos é frequentemente objeto de controvérsia em ações que discutem a validade de atos praticados por terceiros em nome do condomínio.
Na prática advocatícia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e administradoras. Questões como a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, a validade de deliberações assembleares e a correta aplicação das multas condominiais são recorrentes. A análise da convenção e do regimento interno, em conjunto com este artigo, é fundamental para determinar a legalidade das ações do síndico e evitar futuras demandas judiciais, garantindo a segurança jurídica nas relações condominiais.
