Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à preservação dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II), tanto em juízo quanto fora dele. A representação ativa e passiva do condomínio é uma das prerrogativas mais significativas, implicando a capacidade de defender os interesses coletivos em diversas esferas.
A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão desses poderes, especialmente no que tange à possibilidade de o síndico delegar suas funções. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição contrária na convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão condominial, permitindo a adaptação às necessidades específicas de cada condomínio e a profissionalização da administração, por meio da contratação de síndicos profissionais ou administradoras. A responsabilidade do síndico, contudo, permanece, mesmo com a delegação, exigindo supervisão atenta.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. Advogados que atuam em direito condominial frequentemente se deparam com questões relativas à validade de atos praticados pelo síndico, à sua responsabilidade civil e criminal, e à interpretação das competências estabelecidas no artigo. A correta observância dos incisos, como a obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) ou de prestar contas anualmente (inciso VIII), é vital para evitar litígios. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a inobservância dessas prerrogativas é uma das principais causas de destituição de síndicos e de ações de prestação de contas.
A cobrança de contribuições condominiais (inciso VII) e a imposição de multas são outras áreas de intensa atuação jurídica, demandando do síndico e de seus assessores jurídicos um conhecimento aprofundado das normas e dos procedimentos legais. A diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a elaboração orçamentária (inciso VI) também são pontos sensíveis, que podem gerar conflitos e a necessidade de intervenção judicial. A atuação do síndico, portanto, exige não apenas habilidades administrativas, mas também um sólido suporte jurídico para garantir a conformidade com a legislação e a defesa dos interesses do condomínio.
