Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é crucial para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX). A representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) é uma das prerrogativas mais significativas, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em juízo e fora dele na defesa dos interesses comuns, o que tem vastas implicações práticas para a advocacia condominial.
A análise dos incisos revela a amplitude das responsabilidades do síndico, que incluem a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas (inciso VIII). A diligência na conservação e guarda das partes comuns é um dever que exige constante atenção, sendo fonte de muitos litígios quando negligenciado. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses deveres tem sido objeto de vasta jurisprudência, especialmente no que tange à responsabilidade civil do síndico por omissão ou má gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, flexibilizando a figura do síndico. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção. Esta possibilidade de delegação de poderes é fundamental para a gestão de condomínios de grande porte, mas exige cautela para evitar a descaracterização da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. A doutrina discute a extensão dessa delegação, especialmente em relação a atos de gestão que demandam a pessoalidade do síndico.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, ações de prestação de contas, e em litígios envolvendo a responsabilidade do síndico por danos ao condomínio ou a condôminos. A observância da convenção e do regimento interno (inciso IV) é um pilar da gestão condominial, e sua inobservância pode gerar nulidades e responsabilidades. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, embora não seja um profissional do direito, deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por atos de gestão que causem prejuízo ao condomínio.
