Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento dos condomínios, estabelecendo as bases para a gestão da propriedade comum e a defesa dos interesses coletivos. A doutrina majoritária, a exemplo de Caio Mário da Silva Pereira, ressalta a natureza de mandato legal da função do síndico, conferindo-lhe poderes para atuar em nome do condomínio.
Os incisos detalham as atribuições do síndico, que vão desde a convocação de assembleias (inc. I) e a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inc. II), até a conservação das áreas comuns (inc. V) e a realização do seguro da edificação (inc. IX). A representação processual, ativa e passiva, é um ponto de grande relevância prática, exigindo do síndico a capacidade de atuar como substituto processual do condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação do inciso II frequentemente gera discussões sobre os limites da atuação do síndico sem prévia autorização assemblear, especialmente em demandas de maior complexidade ou que impliquem em despesas significativas.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear (§ 2º). Esta possibilidade de delegação de poderes, seja pela assembleia ou pelo próprio síndico, é crucial para a dinâmica condominial, especialmente em condomínios de grande porte ou com síndicos que acumulam outras atividades. Contudo, a jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a expressa aprovação da assembleia para tais delegações, salvaguardando a vontade coletiva dos condôminos e evitando abusos.
A prática advocatícia demanda atenção especial aos limites da atuação do síndico, à validade das deliberações assembleares e à correta aplicação das normas da convenção e do regimento interno. Questões como a cobrança de cotas condominiais (inc. VII) e a prestação de contas (inc. VIII) são fontes frequentes de litígios, exigindo do advogado o domínio das nuances do direito condominial. A observância estrita das competências do síndico, conforme o Art. 1.348, é imperativa para a segurança jurídica e a boa governança condominial.
