Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção do patrimônio comum e à harmonia social entre os condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o porta-voz legal do condomínio, com poderes para defender os interesses comuns, o que gera discussões sobre os limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear, especialmente em ações de maior vulto. O dever de prestar contas anualmente (inciso VIII) e de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça a transparência e a responsabilidade fiduciária inerentes ao cargo.
Os parágrafos do artigo trazem flexibilidade e nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a exclusividade do síndico em certas situações. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição contrária na convenção. Essa possibilidade de delegação é crucial para a eficiência da gestão condominial, especialmente em condomínios maiores ou mais complexos, mas exige cautela e fiscalização por parte dos condôminos.
Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera controvérsias jurisprudenciais, especialmente quanto à extensão dos poderes do síndico para contratar serviços ou realizar despesas sem prévia deliberação assemblear. A doutrina majoritária entende que o síndico possui poderes para atos de administração ordinária, mas para atos de disposição ou que impliquem em despesas extraordinárias significativas, a aprovação da assembleia é indispensável. Para a advocacia, compreender esses limites é fundamental na defesa dos interesses de condôminos ou do próprio condomínio em litígios envolvendo a gestão síndical.
