Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil, inserido no Capítulo VII que trata do Condomínio Edilício, delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração da propriedade horizontal. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, conservação e representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com implicações diretas na extensão de sua responsabilidade civil e criminal.
Os incisos detalham as funções do síndico, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação legal (inciso II), até a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A representação ativa e passiva do condomínio, conforme o inciso II, é crucial, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns em litígios. O dever de prestar contas (inciso VIII) e de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV) reforçam a transparência e a disciplina necessárias à vida condominial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos frequentemente gera discussões sobre os limites da atuação do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para determinados atos.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações e mecanismos de delegação. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a rigidez da figura do síndico único e abrindo espaço para a gestão compartilhada ou especializada. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observadas as disposições da convenção. Esta prerrogativa é fundamental para a eficiência da gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob o crivo da coletividade e das normas internas.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, demandas por vícios construtivos em áreas comuns, e litígios envolvendo a responsabilidade do síndico por má gestão ou omissão. A interpretação da extensão dos poderes do síndico e a validade de suas deliberações sem prévia autorização assemblear são pontos de constante controvérsia jurisprudencial. Advogados devem estar atentos à convenção condominial e ao regimento interno, que podem detalhar ou restringir as atribuições legais, bem como à doutrina da teoria do órgão, que influencia a responsabilização do condomínio por atos do síndico.
