Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns dos condôminos. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), são pilares da administração condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela condução das questões ordinárias e extraordinárias.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o porta-voz legal do condomínio, legitimado a defender seus interesses em diversas esferas. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que essa representação é essencial para a personalidade jurídica anômala do condomínio, permitindo-lhe figurar como parte em processos. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode, inclusive, gerar responsabilidade ao síndico.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações e discussões sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação, especialmente de funções administrativas, é crucial para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou profissionais especializados. Contudo, a responsabilidade final pela gestão permanece com o síndico, que deve fiscalizar a atuação dos delegados. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de controvérsia em assembleias condominiais, especialmente quanto aos limites da delegação e à necessidade de aprovação expressa.
Outras competências essenciais incluem o cumprimento e a fiscalização da convenção e do regimento interno (inciso IV), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII). A prestação de contas anual (inciso VIII) é um dever fundamental de transparência e boa-fé, sujeitando o síndico à fiscalização dos condôminos. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal que visa proteger o patrimônio comum contra sinistros, sendo sua inobservância passível de responsabilização civil.
Para a advocacia, o Art. 1.348 é um norte para a consultoria condominial, a elaboração de convenções e regimentos internos, e a defesa de síndicos ou condôminos em litígios. A compreensão aprofundada de cada inciso e parágrafo é vital para a correta aplicação da lei e a resolução de conflitos, que frequentemente surgem da má interpretação ou do descumprimento dessas atribuições. A responsabilidade civil do síndico, por exemplo, é um tema recorrente, decorrente da negligência ou imprudência no exercício de suas funções.
