Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à manutenção do patrimônio comum e à harmonia entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico, se mandatário ou órgão do condomínio, é tema de debate doutrinário, com a corrente majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, cujos poderes são conferidos pela assembleia.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) – o que implica a legitimidade para atuar em juízo em defesa dos interesses comuns –, e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O § 1º e o § 2º trazem importantes flexibilizações: o primeiro permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o segundo autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, especialmente das funções administrativas, é crucial para a gestão de condomínios de grande porte, mas exige cautela para evitar a desvirtuação da responsabilidade do síndico.
A prática forense revela frequentes discussões sobre a extensão dos poderes do síndico, especialmente em relação a gastos extraordinários ou a atos que extrapolam a mera administração. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a aprovação assemblear para atos que impliquem alteração substancial do patrimônio ou endividamento significativo do condomínio. O inciso IX, que trata da realização do seguro da edificação, é um dever legal inafastável, cuja omissão pode gerar responsabilidade civil do síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é constantemente atualizada por decisões judiciais, refletindo a dinâmica das relações condominiais.
Para a advocacia, compreender a profundidade do Art. 1.348 é vital. Advogados que atuam em direito imobiliário e condominial devem estar atentos às nuances da representação, da delegação de poderes e dos limites da atuação do síndico, tanto para a defesa dos interesses do condomínio quanto para a orientação de síndicos e condôminos. A prestação de contas (inciso VIII) e a cobrança de contribuições (inciso VII) são pontos nevrálgicos que frequentemente geram litígios, exigindo do profissional do direito um conhecimento aprofundado das regras condominiais e da legislação aplicável.
