Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. A análise do caput e de seus incisos revela a amplitude das responsabilidades do síndico, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a cobrança de contribuições (inciso VII).
A doutrina e a jurisprudência têm debatido a natureza jurídica do síndico, ora o enxergando como mandatário, ora como órgão do condomínio. A representação ativa e passiva do condomínio, em juízo ou fora dele, conforme o inciso II, é uma das atribuições mais relevantes, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em nome da coletividade. Contudo, o § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essas disposições abrem espaço para a delegação de funções, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos, mitigando o risco de abusos e garantindo a transparência na gestão condominial.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são cruciais em litígios envolvendo condomínios, seja na defesa de interesses comuns, na cobrança de cotas condominiais ou na responsabilização do síndico por atos de gestão. A observância do inciso III, que impõe ao síndico o dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, é um ponto sensível que pode gerar discussões sobre a validade de atos processuais ou a responsabilidade civil do síndico por omissão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses deveres tem sido objeto de diversas decisões judiciais, consolidando a necessidade de uma gestão proativa e comunicativa.
A gestão de um condomínio exige não apenas conhecimento jurídico, mas também habilidades administrativas e de relacionamento interpessoal. O síndico, ao cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV), atua como garantidor da ordem e da harmonia no ambiente condominial. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um pilar da boa-fé objetiva e da probidade administrativa, permitindo aos condôminos fiscalizar a gestão financeira e a aplicação dos recursos. A inobservância dessas competências pode acarretar a destituição do síndico e até mesmo sua responsabilização por perdas e danos, evidenciando a importância de uma atuação diligente e em conformidade com a lei.
