Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A representação ativa e passiva do condomínio, conforme inciso II, é um dos pilares, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em juízo ou fora dele, o que é fundamental para a resolução de conflitos e a manutenção da ordem.
Os incisos detalham as responsabilidades administrativas e financeiras, como a convocação de assembleias (inciso I), a elaboração do orçamento (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII). A obrigação de prestar contas anualmente (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são cruciais para a transparência e a proteção do patrimônio. A doutrina e a jurisprudência frequentemente debatem os limites dessa representação, especialmente em casos de desvio de finalidade ou atos que excedam os poderes conferidos pela convenção ou assembleia.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear (§ 2º). Essa possibilidade de delegação de funções é vital para condomínios de grande porte ou com demandas complexas, mas exige cautela para evitar a descaracterização da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. A controvérsia surge, por exemplo, na validade de delegações amplas sem a devida fiscalização.
Na prática advocatícia, o conhecimento aprofundado do Art. 1.348 é indispensável para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e administradoras. Questões envolvendo a validade de atos praticados pelo síndico, a responsabilidade civil por omissão ou excesso de poder, e a interpretação das competências em face da convenção condominial são recorrentes. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação deste artigo é um dos pontos mais litigiosos no direito condominial, exigindo dos profissionais do direito uma análise minuciosa das particularidades de cada caso.
