Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as atribuições essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, conservação e representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele. A natureza jurídica das funções do síndico é de um mandatário, cujos poderes são conferidos pela assembleia de condôminos, conforme a doutrina majoritária e a jurisprudência consolidada.
Os incisos do artigo detalham as responsabilidades, desde a convocação de assembleias (inc. I) e a representação legal (inc. II), até a gestão financeira (inc. VI e VII) e a conservação do patrimônio (inc. V e IX). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade ativa e passiva para defender os interesses comuns, o que é crucial em litígios envolvendo o condomínio. A necessidade de dar conhecimento imediato à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inc. III) reforça o princípio da transparência e da gestão participativa.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear (§ 2º). Esta possibilidade de delegação de funções, seja para um subsíndico ou para uma administradora, é fundamental para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio e terceiros geralmente recai sobre o síndico, salvo expressa exoneração pela assembleia ou disposição em contrário na convenção.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes do síndico e dos limites de sua atuação, especialmente em relação a gastos extraordinários ou decisões que afetam a estrutura condominial. A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que o síndico deve agir dentro dos limites da convenção, do regimento interno e das deliberações assembleares, sob pena de responsabilização civil. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é um ponto constante de controvérsia em ações judiciais envolvendo condomínios. Para a advocacia, compreender a amplitude e as restrições das competências do síndico é vital para a defesa dos interesses de condôminos, do próprio síndico ou do condomínio como um todo, exigindo análise minuciosa da convenção e das atas assembleares.
