Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem administrativa e representativa, visando à manutenção e ao bom funcionamento da propriedade comum.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o responsável legal por defender os interesses comuns, o que gera discussões sobre os limites de sua atuação e a necessidade de autorização assemblear para certos atos, especialmente aqueles que envolvem despesas extraordinárias ou litígios de maior complexidade. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que, para atos que extrapolam a mera gestão ordinária, a aprovação da assembleia é indispensável para a validade do ato.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a eficiência da gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a necessidade de aprovação assemblear resguarda os condôminos de decisões unilaterais que possam comprometer o patrimônio ou os interesses coletivos.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental para a propositura ou defesa em ações envolvendo condomínios, seja na cobrança de cotas condominiais, em litígios sobre a conservação das áreas comuns ou na contestação de atos do síndico. A correta interpretação das atribuições e dos limites de delegação é vital para evitar nulidades e garantir a legitimidade dos atos praticados. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a observância rigorosa das disposições da convenção e do regimento interno, em conjunto com as determinações assembleares, é um pilar para a segurança jurídica da administração condominial.
