Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão do patrimônio comum e a convivência entre os condôminos. As atribuições listadas, como a convocação de assembleias (inciso I) e a representação do condomínio (inciso II), são pilares da administração condominial, garantindo a execução das decisões coletivas e a defesa dos interesses comuns, seja em juízo ou fora dele.
A amplitude das funções do síndico é notável, abrangendo desde a conservação das áreas comuns (inciso V) e a elaboração orçamentária (inciso VI) até a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), além da obrigação de realizar o seguro da edificação (inciso IX). A responsabilidade civil e criminal do síndico decorre diretamente do cumprimento ou descumprimento dessas obrigações, sendo crucial a observância da convenção e do regimento interno, conforme o inciso IV. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente enfatizado a natureza fiduciária da relação entre o síndico e o condomínio, exigindo probidade e diligência na gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão condominial eficiente, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões sobre os limites da sua responsabilidade solidária ou subsidiária em caso de má gestão do terceiro. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera controvérsias em assembleias e litígios, especialmente quanto à extensão da autonomia do síndico para delegar e os requisitos formais para tal.
Para a advocacia, o Art. 1.348 é um ponto de partida para diversas demandas, desde ações de cobrança de cotas condominiais até litígios envolvendo a responsabilização do síndico por atos de gestão. A análise detalhada das atribuições e das possibilidades de delegação é crucial para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e administradoras. A compreensão das implicações práticas desses dispositivos permite aos advogados orientar seus clientes sobre a correta aplicação da lei e prevenir conflitos, ou atuar eficazmente na resolução de disputas já instaladas, seja na esfera judicial ou extrajudicial.
