Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão do patrimônio comum e a convivência entre condôminos. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inc. I) e representar o condomínio (inc. II), são pilares da administração condominial, conferindo ao síndico um papel de gestor e representante legal.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica na sua legitimidade para propor ações judiciais em nome do condomínio ou defendê-lo em litígios, bem como para celebrar contratos e praticar atos administrativos. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico atua como um mandatário legal do condomínio, cujos poderes são limitados pela convenção, regimento interno e deliberações assembleares. A necessidade de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inc. III) reforça a transparência e a responsabilidade fiduciária do síndico.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão eficiente, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio geralmente permanece com o síndico, salvo expressa exoneração. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária em caso de má gestão.
A prática advocatícia frequentemente se depara com questões relacionadas à cobrança de contribuições condominiais (inc. VII) e à prestação de contas (inc. VIII), que são fontes comuns de litígios. A correta aplicação das multas devidas e a diligência na conservação das áreas comuns (inc. V) são aspectos que exigem do síndico não apenas conhecimento legal, mas também habilidades de gestão e comunicação. A omissão ou o excesso nas atribuições do síndico podem gerar responsabilidade civil e até criminal, dependendo da gravidade da conduta, tornando essencial a observância rigorosa do Art. 1.348 e demais normas condominiais.
