Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns dos condôminos. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), tanto em juízo quanto fora dele, são essenciais para a manutenção da ordem e a defesa dos direitos coletivos.
A amplitude da representação judicial e extrajudicial do síndico, conforme o inciso II, é um ponto de constante debate na doutrina e jurisprudência. A questão da legitimidade ativa e passiva do condomínio, por meio de seu síndico, para diversas ações, como cobrança de cotas condominiais ou defesa em ações trabalhistas, é pacífica. Contudo, discussões surgem quanto aos limites dessa representação, especialmente em atos que impliquem disposição de bens comuns ou alteração substancial da estrutura do condomínio, exigindo, muitas vezes, autorização assemblear específica.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo trazem importantes flexibilizações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação de poderes é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos deve sempre buscar o equilíbrio entre a eficiência administrativa e a soberania da assembleia de condôminos.
Outras competências, como diligenciar a conservação (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI) e prestar contas (inciso VIII), reforçam o caráter fiduciário da função do síndico. A prática advocatícia frequentemente se depara com litígios decorrentes do descumprimento dessas obrigações, seja por omissão na conservação das áreas comuns, falhas na prestação de contas ou na cobrança das contribuições condominiais (inciso VII). A correta aplicação e interpretação do Art. 1.348 são, portanto, vitais para a segurança jurídica e a harmonia nas relações condominiais.
