Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. A natureza jurídica do síndico, se mandatário ou órgão do condomínio, é tema de debate doutrinário, com a corrente majoritária inclinando-se para a visão de que ele atua como um órgão executivo, com poderes e deveres próprios, e não meramente como um representante.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), este último de caráter obrigatório. A representação ativa e passiva do condomínio, conforme o inciso II, confere ao síndico a legitimidade processual para atuar em nome do ente despersonalizado, sendo um ponto crucial para a advocacia condominial. A omissão na comunicação de procedimentos judiciais ou administrativos à assembleia (inciso III) pode gerar responsabilidade ao síndico, evidenciando a importância da transparência.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação, seja pela assembleia ou pelo síndico, é vital para a flexibilidade administrativa, especialmente em condomínios de grande porte. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, sendo a culpa in eligendo ou in vigilando um risco a ser considerado.
A prática forense revela inúmeros litígios decorrentes do descumprimento das atribuições do síndico, desde a má gestão financeira (incisos VI, VII e VIII) até a negligência na conservação do patrimônio. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico responde civilmente por seus atos, podendo ser responsabilizado por perdas e danos causados ao condomínio ou a terceiros. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é constantemente atualizada por decisões judiciais, exigindo dos advogados uma compreensão aprofundada das nuances do direito condominial para a defesa eficaz dos interesses de seus clientes, sejam eles síndicos, condôminos ou o próprio condomínio.
