Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um rol de competências que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização condominial, conferindo ao síndico a função de administrador e representante legal do condomínio. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a figura de mandatário, gestor de negócios ou, mais modernamente, um órgão executivo do condomínio, com poderes e deveres específicos.
Os incisos do artigo detalham as responsabilidades primárias do síndico, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), até a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII). A obrigação de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) ressalta a transparência necessária na gestão. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma medida protetiva crucial, enquanto a diligência na conservação das partes comuns (inciso V) e a elaboração do orçamento (inciso VI) demonstram a amplitude de suas funções administrativas.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem flexibilidade e mecanismos de delegação. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, caso o síndico não possa ou não deva exercer tal função, evidenciando a soberania da assembleia. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, frequentemente utilizada para a contratação de administradoras de condomínios, não exime o síndico de sua responsabilidade final pela gestão, configurando uma delegação de execução, não de responsabilidade.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos do síndico, seja para exigir o cumprimento de suas obrigações. A interpretação da extensão dos poderes de representação e dos limites da delegação é um ponto nevrálgico, gerando discussões sobre a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por dolo ou culpa na administração.
A advocacia deve estar atenta às nuances da convenção condominial e do regimento interno, que podem detalhar ou restringir as competências do síndico, sempre em conformidade com a lei. A correta aplicação e interpretação deste artigo são cruciais para a segurança jurídica e a harmonia nas relações condominiais, prevenindo conflitos e garantindo a boa administração do patrimônio comum. A atuação do síndico, portanto, exige não apenas conhecimento legal, mas também habilidades de gestão e comunicação para lidar com a complexidade da vida em condomínio.
